Кейс Марины: инвестиции в недвижимость на западе Португалии

Оглавление

Предисловие

 

Инвестиции в недвижимость — это всегда сложный, но крайне увлекательный путь к успеху. Нам, в RocaInvest, всегда приятно и полезно получать обратную связь от наших клиентов. Каждый случай уникален, у каждого пришедшего к нам клиента – своя история, свои ожидания и поиски, свои впечатления.

На днях мы встретились  с Мариной, которая любезно согласился рассказать собственную историю о том, как она пришла к сотрудничеству с нами и как прошла весь путь к инвестициям в доходную недвижимость Португалии.

Этот кейс универсален: описанный в нем подход будет полезен и тем, кто, только планирует инвестировать в доходную недвижимость, задумываясь над возможными рисками, и тем, кто уже решился, но не знает с чего начать свой путь.

инвестиции в доходную недвижимость Португалии

Инвестиции в недвижимость Португалии: начало новой жизни

 

Видели старую рекламу: «Марина Сергеевна – одинокая женщина и никому не верит», — классику «разводного» жанра? Когда была 15-летней, даже не предполагала, что смогу очутиться на ее месте. В смысле одинокой, никому не верящей и инвестирующей с переменным успехом в сомнительные компании. Мне 36, семьи нет, на руках еще молодая больная мама, до сих пор не отошедшая от похорон папы.

Нас таких много. С виду ухоженные, успешные, кто-то никогда не был замужем, многие разведены и самостоятельно ставят на ноги (часто неблагодарных) отпрысков. И мы все очень рано стали работать.

Похвастаться ленивым и обеспеченным детством я не могу. Мы c сестрой хорошо учились, читали взахлеб книги, пытались шить, перешивая старые вещи, вязать. Став старше, подрабатывали репетиторством, писали на заказ контрольные работы: нам, как любой девочке, хотелось модных нарядов, хорошей косметики, но просить на это денег у родителей было стыдно.

Потом получила финансовое образование, стала работать в Инвестиционном фонде, аккуратно играть на биржах и потихоньку копить «на черный день». Все сбережения держала на Кипре, популярном среди россиян офшоре.

Женщины инвестируют гораздо осторожнее мужчин. В 2011 г., анализируя «странные танцы» ЕС вокруг стран средиземноморья, пришлось срочно выводить и разводить накопления. Вывела и правильно сделала: в 2013 г. многие лишились значительной части сбережений, не сумев получить назад депозит.

Тогда я смогла предвидеть кипрские события, где наши соотечественники лишились сбережений. За несколько лет не только сохранила, но и увеличила сбережения. Когда буря затихла, снова вывела деньги на Кипр, но год назад глобальная пандемия, намечающийся передел собственности (позже публикации Клауса Шваба подтвердили мои опасения) заставили искать иные вариант инвестиций. Возможно, в реальный сектор, в коммерческую недвижимость. Страх, банальный страх потерять все заставил двигаться. И врачи, которые настоятельно рекомендовали маме сменить климат.

инвестиции в португалии

Первые мысли о переезде в Португалию

 

Инвестиции в недвижимость торопливости не приемлют. Если кто-то кричит: «Бегом, давай срочно вкладывать, предложение супер, 100% гарантий», — проходите мимо. Это правило распространяется на биржи и инвестиции в реальный сектор. Вас заставляют совершать импульсивные поступки, не думать, забыть об осторожности. Не можете контролировать эмоции, в зародыше задавить алчность и желание мгновенного обогащения – потеряете капитал.

Я принимаю решение после спокойного анализа. Финансовое планирование для меня похоже на медитацию. Плед, чашка ароматного чая, котик-мурлыка под боком и … ленивый просмотр финансовой отчетности (которую я прогоняю через программу ФинЭксперт, не тратя время на расчеты финансовых показателей), экономических обзоров и биржевых сводок. Посторонние мысли постепенно уходят, проблема постепенно становится объемной, ее можно рассматривать, как шар, постепенно вращая. Это непросто, это мой метод, и это работает.

Задача в этот раз имела граничные значения. Инвестиции в недвижимость должны быть в южной или юго-западной части европейского региона. Россия, к сожалению, не подходит, как и Таиланд, Вьетнам. Тунис, Турцию и Египет тоже не рассматриваю, хоть с удовольствием приезжаю туда на отдых. Для мамы там слишком жарко-влажно-сухо (насекомые, традиции, кухня – нужное выделить). Более-менее по климату подходят Кипр (его как раз можно вычеркнуть), Греция (тоже мимо, попытки ограбить страну продолжатся), Италия, Черногория, Португалия…

Если бы не мама, я бы выбрала Тенерифе, лежала бы с ноутбуком под пальмой, пила бы сок из райских фруктов, а деньги вложила бы в российское производство, благо появились весьма надежные варианты. Острова Атлантического океана и средиземноморья хороши для отдыха, однако из-за пандемии поток туристов уменьшился. Чем там заниматься, на что жить?

На самом деле, все эти проблемы решаемы. Главное, преодолеть свой внутренний страх: «Какой переезд! Язык не знаю, законы тоже, друзей нет…» Уехать – означает: оставить сестру, работу, друзей, знакомых. Это как прыжок с вышки в воду. К тому же один переезд равен двум пожарам, а маме вообще волноваться нельзя.

Начну, как обычно, со сбора первичной информации. Квартиру в России продавать не будем, сдадим (сестра присмотрит). Уже легче, трудности глобального переезда не грозят, остается лазейка «если что, поживем и вернемся»

case nadejda 3

Главные сложности

 

Пока я раздумывала, у мамы началось проблемы со здоровьем. Врач, ставший за это время другом семьи, в разговоре обмолвился о Центре реабилитации, где ему было бы интересно работать. Вот оно! Я куплю небольшую гостиницу, открою реабилитационный центр. Там будут психологи, массажисты, общение с животными (лошади), специальное питание и много тепла. Я поставлю электрическую систему отопления, камин в холле, куплю теплые пледы и уютные кресла. Для людей, лишенных в жизни тепла и сочувствия, это именно то, что нужно.

Основные направления работы можно сформировать, выбрав лучшее из йогацентра, спасалона, этно поселения и санатория.

Под проект можно получить грант, налоговые льготы. Автоматически решается вопрос с жильем, а специалистов на первое время приглашу из России. Если что, всегда можно уйти в чисто гостиничный бизнес или даже коливинг, но все зависит от самого объекта.

Тогда и страна, где стоит открыть такой Центр – Португалия. В Испании засилье мигрантов, какие-то чахлые жители (судя по строению грудной клетки, предрасположенные к легочным заболеваниям). Черногория – страна для отдыха, много туристов, переизбыток предложения недвижимости и завышенные цены.

case nadejda 4

Но все не так просто

 

Решение принято, остались детали: найти подходящее помещение, оформить сделку, начать ремонт, заняться рекламой, пригласить специалистов… О Боже, как я с этим справлюсь!

Мне нужно все знать о законах Португалии – Гугл транслейт мне в помощь, можно порыться в библиотеке, поискать пособие а-ля «В помощь иммигранту». Начать учить язык – это надо было делать раньше, завтра приглашу на дом репетитора – маме будет веселее, а сама буду слушать уроки в машине.

Отдельный вопрос – наши документы, гражданство или бизнес-виза. Приятный бонус: при инвестиции в недвижимость от 0,5 млн евро в Португалии можно получить ВНЖ. В общем, есть сайт, есть консульский центр и посредники. В принципе, тоже ничего сложного. Были бы деньги, все остальное сделают специально обученные люди.

Самая большая проблема – выбор объекта. Я могу посмотреть сайты, обратиться в агентство недвижимости, поспрашивать знакомых (может, кто что-то покупал в Португалии). Вроде, все ясно. Но, как это обычно бывает, просто и гладко не бывает.

Проверка на прочность

 

Все привлекательные объекты на сайтах стоили неприлично дорого. Запасной вариант, ферма или винодельческое хозяйство, тогда не рассматривался. Кто знает, в каком все состоянии, и получится ли получить разрешение на смену профиля.

Оказалось, что большинство русскоязычных сайтов недвижимости – посредники. Один и тот же объект я видела на разных сайтах, с разной ценой. Стали попадаться и объекты, где фотография недвижимости одна, но описание, адрес и цена разные. При таких явных признаках мошенничества обращаться туда рискованно.

Больше всего меня забавляли объявления коммерческой недвижимости, вроде «отель с 2 спальнями с видом на парк и поле для гольфа», которые, судя по фотографии, находились за забором. Или «отель с бассейном», где вместо него – котлован. Под отелем продавцы преподносят апартаменты с несколькими спальнями (не отель целиком) в курортной зоне или номер в отеле (36 кв.м. никак не тянут на полноценную коммерческую недвижимость).

Серьезные на первый взгляд фирмы, куда я обратилась, тоже тянули с ответом. Мне нужен был объект, полное юридическое сопровождение и проверка всего и вся вплоть до «10 колена». Сюда входят штрафы, аресты, претензии родственников, приведения и загадочные происшествия. Совсем не улыбается выложить все сбережения за современный отель (с водопроводом, электричеством и канализацией), а по факту получить исторические развалины.

Пришлось корректировать план. Решено. Я беру отпуск, покупаю индивидуальный тур в Португалию, услуги личного гида-переводчика. Покатаюсь по стране, загляну в местные фирмы. Может, мне вместо гостиницы захочется купить гольф-клуб. И уже по факту буду привлекать серьезных ребят, специализация которых «международное право».

 

свой бизнес в португалии

Мечта сбылась немного иначе

 

Я стала владелицей отеля и конного центра. Не сразу, конечно же. Прилетев в Португалию, я была разочарована.

— Куда я еду, может, лучше переиграть и остановиться на Черногории?

Никуда не спешащие жители, туроператоры-альфонсы-продавцы сувениров с плохим (никаким) образованием, желающие получить деньги с туристов за просто так. Очень много заброшенных зданий в центре любого крупного города, медлительность гостиничного персонала, грязь на улицах…

У меня неплохое базовое образование, развитый эстетический вкус. Мне же предлагали купить за 12 млн. евро шикарный в своей уродливости отель, с кроватями с претензией на готику, преподнося этот ужас под соусом изысканности.

— У нас 2 звезды, это ничего не значит. Абсолютно никакой разницы с 5 звездами! (туалет и душ на 3 комнаты — мелочь).

— Спасибо, но… Господа, лепнины то у вас маловато будет!

Замечательно обставленные номера на поверку оказывались белеными стенами с картиной-мазней, кроватью с плохим матрасом и диванчиком.

К этому моменту у меня начали опускаться руки. Мне казалось, что вся эта авантюра ничего не стоит, и я уже готовилась к отъезду домой. Буквально из последних сил я продолжала списываться с различными агентствами недвижимости и посредниками. Благо, в этот момент удача мне улыбнулась и я связалась с ребятами из RocaInvest.

Вот, что получилось

 

Мне хотелось добротный дом из камня, не стекло. Чтобы вокруг был лес, виноградник, а не выросшие, как поганки, одинаковые микро-отельчики с толпой туристов. Мне нашли отличный вариант – ферму в центральной части Португалии, с разрешением на строительство. По факту, это получается дешевле, чем покупать готовый, много раз перепродаваемый объект.

30 км от Лиссабона (ближайший город – Алкошете), почти 30 га земли, дубовая роща и заросли пробкового дерева, рядом национальное шоссе и скоростная автотрасса. Утвержденный проект на отель, парковку и конный центр (конюшня на 36 стойл, 2 манежа, загоны для выгула). Минус (для меня плюс) – 15 км до пляжа на побережье. Само угодье расположено в долине реки Тагус, очень красивые места. 

Через RocaInvest оформляли и проверяли чистоту сделки. Точно знаю, что имущество не в залоге, на участке нет архитектурных объектов прошлых веков. Я вернулась домой, а через два месяца (из-за бюрократических формальностей со стороны Португалии) подписала документы.

Денег на строительство большого объекта нет, мы внесли изменения в проект, оставив несколько домиков, основное здание и конный центр. На участке предусмотрена возможность открыть ферму: свое молоко, сыр, птица – очень бы выручали (и в планах стоит когда-нибудь открыть магазинчик эко-продуктов, в Португалии невкусная «молочка»). Это дальняя перспектива. Все сразу слишком масштабно и затратно.

 

без названия 96

Новая жизнь

 

Карантин немного изменил наши планы и подарил новые возможности. Мама с энтузиазмом восприняла будущий переезд, и хотя я не возлагаю на нее особых надежд в плане помощи, начинает заниматься дизайном интерьера и организацией отдыха. У нее обнаружились знакомые, организаторы туров. Все на этапе предварительной договоренности, но когда мы откроемся, нас обещали завалить отдыхающими.

По проекту отель может разместить 80 человек (13 апартаментов и 14 комнат). Это 3 туристических автобуса. И это много. Сейчас заканчивается строительство основного здания и 4-х отдельно стоящих домика (один для нас с мамой). Практически готовы конюшни. Строительством занимается подрядчик из России, помогают ему несколько человек из местных (в т.ч. и бывший владелец). Хороший рабочий из местных требует европейскую оплату (реально средняя зарплата в Португалии 800 евро, ниже, чем в Германии и Франции), однако мне дешевле пригласить бригаду из России. Качество при этом будет достойное (регулярно приезжаю и устраиваю «день гнева»).

Я не могу с точностью до евроцента рассказать о расходах (это коммерческая тайна), но полная затратная часть сокращенного строительства с отоплением и внутренними работами, мебелью значительно меньше готовых объектов, что пытались мне продать местные коммерсанты. Да, это недешево, но я наконец могу расслабиться — насладиться тишиной и чудесной природой. 

Моя задача сейчас: получить налоговые преференции, грант. И запустить гостиницу. Первые туристы появятся ближе к лету (пока это только туристы, не люди, ищущие убежища и успокоения). Ночь с 2-х разовым питанием будет стоить примерно 150-180 евро. Людей нужно кормить, а значит, пора думать об организации доставки продуктов (здесь рано закрываются магазины). Нужно привезти бригаду поваров и обслуживающий персонал, закупить провиант для лошади, купить ее, наконец… Я занята, дико устаю, и я счастлива.

Переезд пошел маме на пользу. Она раскатывает по Португалии с местным гидом, иногда по его совету покупая какую-нибудь мелочь. Дегустирует вино, дышит воздухом, осматривает достопримечательности. И, думаю, такая эффектная женщина быстро найдет общий язык с местными, помогая нам стать своими в стране, обычаи и традиции которой порой сильно отличаются от наших.

На нашем веб-сайте мы используем cookie файлы для улучшения вашего пользовательского опыта, повышения эффективности работы и отслеживания статистических данных. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.