Кейс Александра: инвестиции в доходный дом на краю земли

Оглавление

Предисловие


Александр, которому новый год в самом своем начале успел дорисовать юбилейные пятьдесят, побеседовал со мной всего через несколько дней после теплого дружеского празднования этого события, на котором я побывал с огромным удовольствием (спасибо, Саша, еще раз огромное за такие приятные эмоции — и снова — будь здоров!)

Мы условились наконец-то разузнать подробности его решения переехать в Португалию и начать инвестировать здесь в доходную недвижимость. Не смотря на то, что Саша уже как полгода наш клиент, мы только сейчас договорились о том, чтобы детально записать и (с его разрешения) изложить его историю. С самого начала я знал, что это будет интересно, но разузнав детали — убедился в этом на 100%.

Повествование будет идти от третьего лица — такой формат был предложен мной и определен самим героем, как наиболее подходящий.

roca case alexandr

Московские будни

 

Саша стоял в у окна, нервным взглядом шаря по своему подмосковному участку. Только что ему позвонил его четвертый, самый крупный, арендатор, и сказал, что не может платить аренду в связи с карантином. Ему просто не разрешают работать. То же самое неделей ранее сообщили трое остальных. Еще за последний квартал слетели 3 крупных заказа, и предприятие строительной отрасли, где Александр был одним из учредителей, переживало далеко не лучшие времена. В общем, ситуация была так себе, а жить как-то надо.

Денег в банке Саша не хранил — не столько из-за страха все потерять, сколько из-за ненадежности рубля и слишком уж небольших процентах по депозитам. Потому, как и многие сограждане, предпочитал вкладываться в недвижимость. По идее, это было более выгодно чем депозит, и гораздо менее рискованно, чем биржа. 

Долгие годы такая стратегия себя оправдывала. Но сейчас, начав перебирать в голове активы, прикидывая, что можно оперативно продать по приемлемой цене — Саша натыкался на слово “неликвид” — которое возникало за всеми возможными прикидками. 

Это не было неожиданностью. Последние годы, Саша все чаще задумывался о том, чтобы при возможности перенести хотя бы часть капитала на другой более надежный и выгодный, чем российский, рынок. Ухудшающаяся экономическая ситуация явственно сигнализировала, что такой ход мысли правильный. Но привычный ход вещей, знакомая картина жизни, тащили по инерции. 

Но в этот раз все было иначе. Саша понял, что его чаша полна. Что самое дорогое — это время, и нечего его тратить в ожидании очень туманных перспектив на отечественном рынке.

Авантюрные мысли

 

Саше очень хотелось вернуть стабильность и предсказуемость в свой денежный поток, которые сопутствовали всем его начинаниям еще несколько лет назад. А также уверенность, спокойствие и размеренность в свою жизнь. Хотелось оказаться там, где пассивный доход — это и вправду наслаждаться жизнью, получая уведомления о зачислениях на счет.  

Саша, конечно, думал о Европе. Проблема была в том, что он понятия не имел, на какой именно стране остановить свой выбор. Также, совсем не было уверенности с быстрой и приемлемой по цене реализацией российских активов. Попросту говоря, ничего особо не продавалось. 

Но самым, пожалуй, важным препятствием являлось убедить жену и взрослую дочь-студентку в необходимости переезда — так как Саша привычно рассудил, что жить лучше рядом с деньгами. А самого себя нужно было убедить в том, что эта авантюра не обернется катастрофой, ведь придется оперировать на неизвестном рынке и иметь дело с незнакомыми людьми.

roca case europe

Не все так просто

 

Прошло всего несколько дней, а у Саши уже было о чем подумать. Во-первых, ринувшись обзванивать знакомых, он быстро нашел общих приятелей которые жили кто-где. Пару человек уже давно бросили якорь в Испании (Барселона и предместье Торревьехи); товарищ детства уже пару лет как перебрался на Тосканские холмы, еще пару знакомых купили на троих семь квартир в Анталье и сдавали их в аренду. 

Испанские и Итальянские приятели покупали для себя — но поинтересовавшись как изменилась стоимость их недвижимости с момента приобретения, Саша ощутил разочарование. Цена вроде и выросла, но сильно незначительно. Рынок предложения был перенасыщен подобными загородными домами, а в силу просадки рынка аренды, годовая доходность не намного превышала ставки депозитов в валюте в отечественных банках. 

Что касается инвестиций в жаркую Турцию — для Анталии, отсутствие туристов в этот карантинный год, привело к отрицательным показателям — как с точки зрения капитализации, так и в пересчете на годовую доходность — содержание недвижки превышало доход.

Так неужели так все плохо везде? Саша стал собирать больше информации, и занырнул с головой в пучину интернета. Гугл, как опытный повар, не подвел, и довольно скоро подал такое информационное рагу, что Саша быстро объелся и лежал на диване, тяжело переваривая. Хостелы для мигрантов в Германии, гостиницы в Ломбардии и Словении, шале в Альпах и домики в Черногории…

Обилие вариантов помалу начало утомлять и Саша решил сузить поиск. Для этого он сначала четко очертил, что его не интересовало — покупка объектов целиком зависящих от туристического сезона — 2020-й отчетливо показал, как быстро можно въехать в стену на таком пути. 

Далее, Саша подумал, что географию стоит сузить до того места, где ему самому бы хотелось жить и находиться самому. Саша был опытным туристом и смотрел на средиземноморские закаты из многих городов и деревушек. Потому, сравнив перспективу жизни где-нибудь под Берлином или Веной, с вариантом на морском побережье, понял, что такая перспектива — не жилец. Короче говоря, немного поколебавшись между Ниццей и Марбельей, решил не забегая вперед, посмотреть оба города и их окрестности. 

Быстро промониторив стоимость покупки и стоимость аренды жилья в этих регионах, Саша здраво рассудил, что на первом этапе жилье можно и снимать, а вот обеспечить себе доход там нужно в первую очередь.

Еще через пару часов интернет-блужданий родился очевидный вывод — нужно ехать и смотреть по-месту. В условиях карантина это было невозможно. Что делать?

roca case alex sea

Новые вводные

 

В поисках ответа Саша мысленно набрел на то, как все поменялось в последнее время, и развитие удаленного образования, в частности. И после этого решил заглянуть к Гуглу еще за одной порцией информации. 

На этот раз Саша решит поинтересоваться, а есть ли какие-то инвестиционные фонды, агентства или строительные компании, которые специализируются исключительно на доходности для своих клиентов и способны удаленно подобрать интересный объект, оформить все документы и осуществить вход и выход со сделки.     

Как оказалось — таких предложений тоже более чем предостаточно, но в основном это были агентства недвижимости, которые продавали объекты, декларируя, что отреконструировав или сделав ремонт, эти объекты можно перепродать дороже. За счет чего именно они будут дороже и на сколько — они не объясняли, предлагая записаться на консультацию. 

Инвест-фонды сразу озадачивали — запрашивая всю возможную финансовую информацию, на сбор которой должно было уйти время, не суля никаких существенных заработков, при этом запрашивая весьма солидные деньги и на относительно долгий срок.

Объекты от застройщика тоже были, но в основном, все интересные, — уже на этапе завершения строительства, — что означало максимальную текущую рыночную стоимость, соответственно, совсем небольшой доход, и то зависящий от конъюнктуры рынка, который и так был парализован ковидом.

roca case alex options

Рабочий план

 

Из всех вышеперечисленных вариантов Саша остановил выбор на нескольких местных агентствах недвижимости — и начал записываться на консультации. 

С точки зрения выбора объектов для инвестиций, Саша остановился на варианте, где можно заработать, сделав понятные и не слишком сложные улучшения — реконструкция здания или даже небольшой ремонт. На крайний случай, Саша также решил посмотреть земельные участки под строительство. 

План был прост и понятен: найти агентство, которое смогло бы подобрать интересный инвестиционный проект под реконструкцию и надлежащим образом оформить покупку (если понадобится — удаленно). Далее предстояло организовать проведение реконструкции нанятыми подрядчиками, которые также помогут получить все необходимые разрешения и ввести в эксплуатацию. Потом по плану была сдача объекта в долгосрочную аренду молодым семьям и последующая продажа отреконструированного и  сданного (и, соответственно, приносящего доход) объекта —  с хорошей доходностью к вложенным деньгам.  

Все это Саша вознамерился провернуть в течении полугода-года, рассчитывая таким образом провести разведку боем а уже потом задумываться о переезде. С пассивным доходом Саша тоже решил повременить. Лучше провернуть еще несколько хороших сделок, а потом уже приземлить капитал в парочке хороших объектов и сдавать их, ни о чем не печалясь.

 Несколько недель ушло на сбор информации и переговоры. И картинка начала вырисовываться.

Новая сложность

 

Во-первых, при ближайшем рассмотрении, и выпытывании информации у риэлторов, оказалось, что вариантов по реконструкции или быстрой постройке и продаже — в общем-то практически и нет. Второе неприятное открытие состояло в том, что доходность на выбранных рынках, даже если сложится с объектом, — так себе. Если и получится продать на 15% дороже — то это, считай, повезло. На юге Франции и юге Испании рынок уже давно перегрелся и находился в стагнации — и никаких объективных предпосылок к его оживлению не было. 

Но проблема даже была не в этом. 

А виделась она в отсутствии четкого понимания процесса и юридических тонкостей узаконивания проекта и проведения самой реконструкции. И кто, собственно, это будет делать? 

Агентства наотрез отказывались от подобной перспективы, и только парочка предложила каких-то знакомых строителей, которые занимаются подобным. 

Лететь и заниматься всем самому никак не улыбалось. Перед Сашей еще стояла задача реализовать хотя бы один из российских активов. Здесь процесс уже был запущен, нужно было что-то решать, и Саша понимал, что если не сейчас, то придется и дальше барахтаться в российских реалиях и, скорее всего, проедать тот капитал, который останется после мышей инфляции. 

Время шло, а решение не находилось. Пару компаний тянули с ответом, а остальные сказали просто — прилетай, определимся по-месту. 

В  один из вечеров, Саша сидел в кабинете и, сказав себе: “чем черт не шутит” — решил поискать предложения, которые соответствуют его запросам, в других местах. Вооружившись Гугл-картой и одноименным поисковиком, Саша потихоньку продвигался на запад от Марбельи — начать он решил с нее. И так малу-помалу забрел в Португалию. 

Сначала просто смотрел незаинтересованно — этот рынок вообще не входил в число его предпочтений. Но, быстро найдя сайт idealista.pt — он остался там надолго. Это именно то, что его интересовало. Огромное количество проектов под реконструкцию, отличная динамика цен на рынке на протяжении уже последних 5-7 лет. И, как писали везде, потенциал роста еще был огромным. 

Но Португалия? Саша никогда там не был, и ничего о ней не знал, кроме того, что положено любому образованному человеку — остров Мадейра, портвейн, мореплаватели, колонии, океан. В целом, в представлении Саши — это была какая-то мелкая периферия Европы, на краю земли. 

Но, присмотревшись поближе, и прочтя с десяток отзывов, в которых превалировало слово “рай”, Саша неожиданно для себя хмыкнул и посмотрел на эту маленькую страну совсем другими глазами. 

roca case alex heaven

Решение

 

Ну что же, нужно было менять план. И Саша принялся за весь процесс переговорных танцев с агентствами с самого начала. Через неделю он понял, что решение “под ключ” удаленно может предоставить только одна компания — Roca Invest. 

Ребята предлагали понятный процесс входа в сделку и выхода из нее; брали на себя обязательства по реализации проекта реконструкции; брались найти арендаторов и продать объект, обеспечив доходность на вложенный капитал, которая обещала более чем в два раза превысить Сашины ожидания от рынка Испании или Франции. 

Нужно было определяться. На горизонте как раз замаячил покупатель на помещение в Москве и, понимая, что в ближайшее время никак не вырваться, оставалось принять одно важное решение. Как доверить пятьсот тысяч евро компании, которая обещает удаленно провести сделку с объектом недвижимости на краю земли? Реально ли это? Живя в российских реалиях, Саша не привык доверять людям. 

Но после третьей видеоконференции с португальскими адвокатами и своими юристами, в десятый раз перечитав каждый пункт договора и уточнив все-все вопросы, Саша принял решение рискнуть. Ведь, в конце-концов, а как еще должны осуществляться сделки в эпоху интернета и такой гадости, как пандемия? 

Так что же получилось

 

Объект нашелся быстро — через три недели после первого звонка, Саша уже сидел и крутил на компьютере план реконструкции небольшого, на 220 квадратов, доходного дома на 4 квартиры в предместье Лиссабона.   

Математика получалась хорошей: объект стоил 500К и требовал реконструкции, которую предварительно, с небольшим запасом, оценили в 150К. Четыре квартиры, которые должны были получиться, можно было сдать минимум за 4К в месяц, что при вложении в 650К давало 7,3% годовых (48К в год). Неплохо для Европы. Подумав и посоветовавшись, можно ли выкрутить еще — оказалось, что да — за счет туристов. Предварительно прикинули так: объект способен генерировать 450 евро в сутки. При 60% годовой загрузке получалось 97,2К в год. А это уже 15% годовых, что для Европы — фантастика. 

Учитывая, что ставки по депозитам в Европе, и в Португалии в частности, находятся около нуля — несложно сделать вывод, что для инвестора, ориентированного на пассивный доход, даже 5% — это космос. Именно эту группу лиц и предложили ребята из Roca Invest в качестве целевого покупателя для выхода со сделки. И именно из этих расчетов производилась предварительная оценка продажной стоимости объекта. А уже потом было принято решение накладывать ее на рынок. Вот что получилось.

Сначала первый вариант: если сдавать в долгосрочную аренду, тогда наши искомые 5% годовых — это 48К в год; а это означает, что оценочная стоимость объекта равна 960К. 

Второй вариант предполагал все же не совсем пассивный доход для конечного покупателя (да и большие риски), потому предполагаемый инвестор вряд ли бы согласился на доход менее чем 10% годовых. Исходя из того, что 10% — это 97,2К, тогда оценочная стоимость объекта равнялась 972К. 

Получили продажную цену в 4364 за квадратный метр и 4418, соответственно.     

Сверили с рынком и увидели разброс на готовое, такого уровня жилье, в этом же микрорайоне (а это очень важно), от 4000 до 5500 за квадрат. 

После этого недолго совещались, и определили, что не прогадаем, если за основу для расчетов возьмем цену в 4600 за квадрат — это с запасом, чтобы можно было опуститься при торге даже до минимальных 4364 — что является существенным аргументом, стоимостью больше чем в 50К, при переговорах.

После таких математических упражнений, оставалось сделать вывод — так сколько же подобная инвестиция принесет, и в течении какого времени? При вложениях в 650К и продажной стоимости в 960К, получалось отлично — 310К, что являлось +47,7% к проинвестированному капиталу. 

Более того, ребята хоть и не могли гарантировать, но предполагали, и весьма аргументированно, что время на весь процесс, вплоть до выхода со сделки, займет около года.

Но Саша подумал, что даже если это все затянется и на два — то около 25% годовых — это тоже очень неплохо. 

Важно, конечно, также отметить, что в эти расчеты не включены налоги, но ребята из Roca Invest знают свою работу — потому этой незначительной статьей расходов в этом случае, можно было пренебречь. Ведь хорошо понимая местное законодательство и некоторые бухгалтерские уловки — можно очень хорошо сэкономить, например, абсолютно законно и официально освободиться от уплаты налога при последующей продаже.

Итак, понеслась. Удаленно заключили сделку по покупке здания, заключили договора с подрядчиками, начали ремонтные работы. Все закрутилось быстро и вся реконструкция, вместе с согласованиями и вводом в эксплуатацию заняла полгода. 

Еще в начале осени Саша прилетел с семьей в Лиссабон. Оказалось, что даже при ковиде — это возможно, если ты работаешь с хорошим партнером — который и приглашения необходимые вышлет, и встретит, и поселит. С тех пор Саша так и находится в Португалии, в городе Кашкайш, неподалеку которого сияет новыми покрашенными боками его дебютная инвестиция. 

На сегодняшний день Сашу ждут приятные хлопоты — обставить новенькие квартиры. Этим, с огромным энтузиазмом и знанием дела, занялась его супруга Марина. То, что все будет очень стильно — ни у кого сомнений не вызывает. Саша уверен, что еще не более месяца понадобиться для того, чтобы окончательно перерезать ленточку и принять первых посетителей. 

Далее последует сдача объекта — благо, молодых семей, желающих жить в уютной, динамичной, красивой и здоровой Португалии — предостаточно. Ну а вишенкой на торте будет выход со сделки и поиск новых инвестиционных свершений. Да, это именно то, к чему Саша так долго шел.

roca case alex before after exterior
roca case alex before interior
roca case alex after interior

Послесловие

 

Пандемия открыла глаза людям по всему миру на возможности удаленной работы. Больше не обязательно ютиться в больших городах — можно наслаждаться жизнью на природе, вдыхая соленый воздух океана, ощущая его мощь и свободу, которой он всецело делится с тобой. 

Именно так Саша и решил для себя — связать свою судьбу с этим прекрасным местом нашей планеты — Португалией.   

Дочь-студентка пока осталась в Москве, но уже весной собирается к родителям в гости. Саша надеется, что навсегда. 

Уже поздним вечером, когда я делал последние заметки в нашем любимом кафе на утесе, записывая его историю, Саша, с улыбкой вглядываясь в далекий океан, заметил: “Знаешь, а все таки правду говорят, — счастье улыбается тем, кто улыбается ему навстречу.”

roca case alex casa

На нашем веб-сайте мы используем cookie файлы для улучшения вашего пользовательского опыта, повышения эффективности работы и отслеживания статистических данных. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь на использование файлов cookie.